La Tasación, una "ciencia"

TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION

2008-07-14T15:50:25+00:00

“2006 – Año de homenaje al Dr. Ramón CARRILLO”

Ministerio de Planificación Federal

Inversión Pública y Servicios

Tribunal de Tasaciones de

la Nación

www.ttn.gov.ar

Normas Nacionales de Valuación

Buenos Aires, junio de 2006

INTRODUCCION

La Ley Nacional de Expropiaciones Nº 21.499 prevé en sus artículos 13, 15 y 22, la

intervención obligatoria del Tribunal de Tasaciones de la Nación, a los efectos de la fijación de los

valores de avenimiento y/o indemnización con motivo de expropiación por causa de utilidad

pública, establecida en función del artículo 17 de la Constitución Nacional.

El Tribunal, como ente descentralizado, es un organismo técnico imparcial que establece

además valores de los bienes para adquisición, enajenación, locación, valor contable u otros fines,

requeridos por organismos públicos nacionales, para sí o para aquellos entes a los cuales

supervisan, controlan o auditan.

Por otra parte, por el artículo 26 del Decreto Nº 436 de fecha 30 de mayo de 2000 se

estableció, conforme a la política de transparencia en la gestión, la intervención obligatoria del

Tribunal de Tasaciones de la Nación, bajo pena de nulidad, en caso de contrataciones directas

para la adquisición de bienes inmuebles, y a través del artículo 164 del citado Decreto, se

estableció la intervención del Tribunal de Tasaciones de la Nación en caso de locación de bienes

inmuebles.

A la luz de los principios de competitividad, el Poder Ejecutivo Nacional decidió

incrementar la producción del Tribunal de Tasaciones de la Nación a través de compromisos

medibles y cuantificables respecto a la producción de servicios.

Para cumplimentar dicho objetivo, se dispuso la ampliación de las facultades del

organismo, a fin de satisfacer necesidades de los sectores público y privado, permitiendo la

tasación no sólo de bienes inmuebles sino también de bienes muebles, así como la actuación

como tribunal arbitral en carácter de mediador, a los fines de solucionar conflictos suscitados

sobre bienes muebles e inmuebles.

En función de lo expuesto, se consideró útil unificar criterios de tasación a nivel nacional,

convirtiendo al Tribunal de Tasaciones de la Nación en el organismo rector en lo referente a la

tasación de bienes. Asimismo, la Ley le encarga la conformación de un registro actualizado de

expertos independientes que auxilien al organismo, ampliando su capacidad operativa.

LINEAMIENTOS GENERALES PARA LAS NORMAS NACIONALES DE VALUACION

El objetivo central del dictado de Normas Nacionales de Valuación está dirigido a unificar

criterios de tasación a nivel nacional. En consecuencia, las Normas deben ser concebidas con la

flexibilidad necesaria que permita su aplicación directa en la esfera oficial, y también en la

actividad privada.

Su dictado por parte del Tribunal de Tasaciones de la Nación responde a las instrucciones

contenidas en la Ley Nº 21.626, que designa al Tribunal como organismo rector para la tasación

de bienes.

En consecuencia, el carácter general que debe seguir la normativa estará definido por:

1. Su amplitud conceptual, a los efectos de superar rigideces dogmáticas.

2. Su adaptabilidad, para afrontar las cambiantes circunstancias del mundo moderno

que se reflejan en el valor de los bienes.

El concepto es asegurar la mejor práctica profesional en la materia, promoviendo la idea

de claridad y transparencia en las valuaciones.

A los efectos de su estructuración formal, el cuerpo normativo abordará:

1. La definición de los Principios Generales expresados sintéticamente.

2. La adopción de Conceptos de Valor.

3. La explicitación de Definiciones Técnicas de carácter operativo.

4. La clarificación de los Procedimientos Técnicos que aseguren un claro contenido

de los informes y la obtención de valores fundamentados.

Con el fin de evitar una dispersión normativa que dificultaría la realización de las

valuaciones, resulta oportuno recoger en un texto integrado todas las normas sobre la materia, sin

perjuicio de establecer determinadas peculiaridades en función de la finalidad de la tasación.

FUENTES BIBLIOGRAFICAS

Para el dictado de las Normas, el Tribunal de Tasaciones de la Nación se ha basado

fundamentalmente en la propia experiencia del Organismo desarrollada en más de cincuenta años

de trayectoria. Se ha consultado antecedentes de normativa internacionales en la materia, así

como las específicas de diversos países, además de artículos y publicaciones elaborados por

instituciones dedicadas a la valuación en el país y el extranjero, y bibliografía de prestigiosos

profesionales que integraron el Tribunal de Tasaciones de la Nación, a quienes se brinda el debido

reconocimiento por su aporte.

PLENARIO DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION

3 de mayo de 2002.

Presidente: Ing. Daniel Eduardo Martín

Vicepresidente: Arq. Carlos Alberto Martin

Miembros: Ing. Galdino Alberto Cattaneo

Ing. Alejandro Juan Piffaretti

Ing. Jorge María Saravia

Consultor Normativo: Arq. Eduardo Elguezabal

BOLETIN OFICIAL N° 29.921 1° Sección, Viernes 14 de junio de 2002

TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION

Resolución 27/2002

Apruébase las normas de tasación establecidas por dicho Cuerpo Colegiado.

Bs. As., 7/6/2002

“VISTO la Ley Orgánica del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN (Ley N° 21.626

t.o. 2001), el Decreto 3722 del 12 de diciembre de 1977, sus modificatorios y

complementarios, y

CONSIDERANDO:

Que el artículo 3° de la Ley citada en el Visto, dispone en el inciso b) que será atribución

del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION en pleno, actuar como organismo rector

en el ámbito de las tasaciones, estableciendo normas y métodos de alcance nacional.

Que mediante Acta de Sesión Especial N° 14. 2001, del 3 de mayo de 2002, se resolvió

aprobar las normas de tasación establecidas por dicho Cuerpo Colegiado, y a través de

Acta de Sesión Especial N° 13, del 29 de abril de 2002, se dispuso su publicación en la

página Web del organismo.

Que la presente se dicta en uso de las atribuciones conferidas por el artículo 4° inciso c)

de la Ley Orgánica del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN (Ley N° 21.626 t.o.

2001).

Por ello,

EL PRESIDENTE DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION

RESUELVE:

ARTICULO 1°.- Aplíquense en el TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION, las normas de

tasación aprobadas por el Acta de Sesión Especial N° 14, de fecha 3 de mayo de 2002 y que,

como Anexo I, forman parte integrante de la presente Resolución.

ARTICULO 2° - Regístrese, comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro

Oficial y archívese. - Daniel E. Martín.

NOTA: Esta Resolución se publica sin el Anexo I. La documentación no publicada puede ser

consultada en la Sede Central de esta Dirección Nacional (Suipacha 767 – Capital Federal) y en la

página Web del Tribunal de Tasaciones de la Nación www.ttn.gov.ar

Por Resoluciones 42/2002, 58/2002, 28/2004, 29/2005 y 22/2006, se incorporan nuevas normas.

ANEXO I

NORMA TTN 1.2 PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR – 3 de mayo de 2005.

NORMA TTN 2.2 DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES – 3 de mayo de 2005.

NORMA TTN 3.1 METODO COMPARATIVO – 3 de mayo de 2005.

NORMA TTN 4.1 METODO DEL COSTO – 3 de mayo de 2005.

NORMA TTN 5.1 PLANILLA DE TIERRA – 17 de agosto de 2004.

NORMA TTN 6.2 PLANILLA V. VENALES – 17 de agosto de 2004.

NORMA TTN 7.1 TASACIONES DE EXPROPIACION – 3 de mayo de 2005.

NORMA TTN 8.2 VALORES TECNICOS CONTABLES – 29 de mayo de 2006.

NORMA TTN 9.1 PLANILLA VALOR ZONAL – 17 de agosto de 2004.

NORMA TTN 10.1 REQUISITOS DE INFORME DE TASACION – 26 de julio de 2004.

NORMA TTN 11.3 VALUACION DE BIENES MUEBLES – 1° de junio de 2006.

NORMA TTN 12.1 PASAJE DE LOTE A BLOCK – 3 de mayo de 2005.

NORMA TTN 13.1 SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTOS – 3 de mayo de 2005.

NORMA TTN 14.1 PLANILLA DE CRD – 17 de agosto de 2004.

NORMA TTN 15.1 SERVIDUMBRE DE CAMARAS DE ELECTRICIDAD – 3 de mayo de 2005.

NORMA TTN 16.1 METODO RESIDUAL PARA TERRENOS – 3 mayo de 2005.

NORMA TTN 17.2 PLANILLA DE BIENES MUEBLES – 1° de junio de 2006.

NORMA TTN 18.2 VALUACIONES RURALES – 18 de mayo de 2006.

NORMA TTN 19.0 VALUACION DE INSTALACIONES – 1° de junio de 2006.

NORMA TTN 20.0 VALUACION DE EMPRESAS POR T. I. R. – 29 de mayo de 2006.

Norma Valuatoria

2009-12-11T02:19:50+00:00

NORMA TTN 4.1 3 de mayo de 2005

METODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES

METODO DEL COSTO

Este método permite calcular el costo de reposición bruto o depreciado de edificios y

partes de edificios terminados o en construcción.

1. Costo de reposición bruto (CRB)

Se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está edificado,

calculado en la fecha de la valoración, los gastos necesarios para edificar, en dicha

fecha, un inmueble de sus mismas características.

Entre los gastos necesarios se incluirán los siguientes:

a) Costo de construcción, considerándose como tal, la suma de los costos de

ejecución material de la obra, sus gastos generales, y el beneficio industrial del

constructor. No se incluirán en dicho costo el de los elementos no esenciales de

la edificación que sean fácilmente desmontables.

b) Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción.

c) Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.

d) Gastos de administración del promotor o emprendedor.

Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las

características del inmueble, calculados con los precios existentes a la fecha de la

valoración.

No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier

clase de gastos financieros o de comercialización.

En la determinación del valor de los inmuebles en construcción se tendrá en cuenta

la situación de la obra ejecutada a la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni

mobiliario.

2. Costo de reposición depreciado (CRD).

Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la

edificación.

La depreciación de la edificación se calculará:

a) Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de

depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la

tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la

expectancia de vida, que será estimada por el tasador.

b) La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos y

gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan.

Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las

técnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y gastos

necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares

características, a los efectos de determinar la depreciación física.

La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:

Va= VR – (VR - Vr) · K siendo:

Va: valor actual

VR: valor de reposición o costo de reposición bruto.

Vr: valor residual

K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross-

Heidecke.

A continuación se reproduce la tabla: (por su dimensión no la agrego. Si la necesitás, escribime que te la mando por mail-Miguel)

Primera fila, determina el estado del bien según el siguiente orden:

1.0 EXCELENTE

1.5 MUY BUENA

2.0 BUENA

2.5 NORMAL

3.0 REGULAR

3.5 MALO

4.0 MUY MALO

4.5 DEMOLICION

5.0 IRRECUPERABLE

Primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la vida

útil del bien.

El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K.

Norma TTN-3.1

2008-07-14T15:37:26+00:00

NORMA TTN 3.1 3 de mayo de 2005

METODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES

I.- METODO DE COMPARACION.

1. Está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor de

mercado de un bien. Su aplicación requiere:

a) Establecer las cualidades y características propias del bien a tasar que influyen

en su valor.

b) Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables

al que se valora y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones

reales u ofertas, obtener valores al contado de dichos bienes en la fecha de la

tasación.

c) Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de bienes

comparables al que se valora, descartando aquellos que se desvíen por precios

anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los precios unitarios de

los elementos de la muestra con el del bien objeto de tasación.

Atendiendo a la fecha de los datos seleccionados y a las diferencias o analogías

observadas entre las características: superficie, tipología y antigüedad de la

edificación, entorno, o cualesquiera otras relevantes, de aquellos bienes y las del

bien a tasar.

d) Asignar el valor del inmueble en función del valor unitario obtenido utilizando

planillas aprobadas.

2. La utilización de este método exigirá como requisitos indispensables:

a) La existencia de un mercado representativo de bienes comparables.

b) Disponer de datos suficientemente representativos de ofertas y/o ventas.

3. Planillas

Utilizar las planillas de las Normas TTN 5.x y TTN 6.x.

Campos, el aumento sin límites

2008-07-14T15:31:53+00:00

El precio de los campos subió hasta 260 por ciento desde la devaluación

Con commodities que aumentan sus precios internacionales, cosechas récord y un promisorio negocio en el mercado de los biocombustibles, los valores y arrendamientos de los campos vienen aumentando sin freno desde la devaluación. La tendencia no muestra indicios de retroceder. 13/09/07

En efecto, luego de terminada la Convertibilidad, los precios de propiedad de los campos tuvieron tasas de crecimiento de hasta tres dígitos. Por ejemplo, la zona núcleo maicera (noreste de Buenos Aires, sur de Santa Fe, sudeste de Córdoba y parte de La Pampa), que es la de mayor producción agrícola, creció 260% desde 2002: en ese entonces, la hectárea valía u$s 2.500 y hoy está en u$s 9.000.
Lo que ocurrió es que el alto valor internacional de los cereales y oleaginosas revalorizaron los campos y atrajeron la atención de los inversores, sumado a las actuales cosechas récord (pese a las retenciones y reglamentaciones que traban el mercado) y el negocio a mediano plazo que prometen los biocombustibles.
Y a tanto llegó esta escalada que, desde 2005, la valorización de la hectárea fue superior a la del m2 de las propiedades urbanas, en porcentajes de 43% contra 30%. (Ver Invertir en campos fue más rentable que en propiedades)
Según varios analistas, esta fuerte demanda fue impulsada por grandes grupos económicos y fondos de inversión estadounidenses, europeos y argentinos, que buscaban campos subexplotados para ponerlos a producir granos y ganado. Un ejemplo es Adecoagro, que recientemente adquirió 18.000 hectáreas en Bandera, Santiago del Estero.
Y se estima que la demanda de estos grupos seguirá creciendo, como dijeron desde el fondo Cresud a un matutino: "Prevemos que nuevas compañías, entre ellas algunas internacionales, se conviertan en participantes activos de la adquisición y alquiler de tierra sembrada, lo que incorporará competidores en los próximos años".
A esta elevada demanda se sumó una muy escasa oferta, provocada porque los propietarios retienen sus tierras por varios motivos: tienen una rentabilidad alta por arrendamientos (ver más adelante "También subió el arrendamiento"), tienen su capital en una inversión considerada "segura" y tienen un bien que no deja de revalorizarse.
En otras palabras, los motivos que impulsan a unos a entrar al rentable negocio, son similares a los que quieren quedarse en él. "Los precios crecen porque los propietarios retienen los campos en espera de mayor demanda, sumado a que es una inversión rentable de bajo riesgo cuyo capital, la tierra, se valoriza cada año", afirmó el ingeniero agrónomo Raúl Talento, de la inmobiliaria Armando Pepe.

Altos precios de venta
En este contexto, la creciente revalorización de los terrenos está llevando los precios a niveles históricos: en la zona núcleo, que fue donde más aumentos hubo, la hectárea vale en promedio entre u$s 9.000 y u$s 10.000. Por ejemplo, algunos campos de San Antonio de Areco, Venado Tuerto, Sancti Spíritu y María Teresa tienen valores entre u$s 10.500 y u$s 12.000 por hectárea, y en algunos lados llegan a u$s 14.000.
Pero esta suba de valores no afectó a todos los tipos de campo de igual forma: el que más creció fue el maicero (predominantes en la zona núcleo), los más moderados fueron los trigueros y de invernada, y los que menos aumentaron fueron los de cría (porque la ganadería está siendo desplazada por los mayores cultivos agrícolas).
Los elevados precios internacionales de los commodities impulsaron fuertemente el valor de los campos maiceros de la zona núcleo desde 2002: pasaron de u$s 2.500 a u$s 9.000 en cinco años (lo que representa una suba del 260%) y se acercó bastante a su valor en dólares de 2001.
Sin embargo, aunque también deberían haberse beneficiado por el aumento internacional de los commodities, los campos trigueros valen menos que los maiceros porque, según Talento, la mezcla de cultivos afecta la productividad del suelo: "En algunas zonas, como el sur y oeste de Buenos Aires, se está mezclando soja y trigo en los campos, en vez de especializarse en un solo cultivo".
Sin embargo, los números de los campos trigueros también son muy buenos: pasaron de u$s 950 a u$s 3.800 en cinco años (lo que equivale a un aumento del 300%) e igualó su valor en dólares de 2001 (1200 x 3,20 = 3840).
Valores similares a los anteriores tuvieron también los campos de invernada (destinados simultáneamente a la agricultura y ganadería), que pasaron en promedio de u$s 1.000 a u$s 4.300 en cinco años porque fueron buscados por su parte agrícola, casi siempre para transformarlos totalmente en superficies cultivables.
Según algunos analistas, la demanda en este segmento viene tan sostenida que, en algunos lugares (como el oeste de la provincia de Buenos Aires), superaron los valores de la zona núcleo.
Por su parte, los valores de los campos que menos aumentaron fueron los destinados a la cría porque los inversores vienen volcándose masivamente a terrenos agrícolas. Sin embargo, es llamativo el crecimiento que tuvieron los últimos cinco años: pasaron de u$s 330 a u$s 1.350, lo que equivale a una suba del 309%.

También subió el arrendamiento
Pero los buenos valores internacionales de la soja y los commodities no sólo valorizaron los precios de venta, sino los de arrendamiento de campos agrícolas, algo que muchos arrendatarios convalidaron por las buenas perspectivas de cosecha, de aumento del valor internacional de los commodities y un posible desarrollo de biocombustibles.
Así, los valores de arrendamiento vienen registrando un aumento sostenido desde la devaluación: en 2002 se pagaba 12 quintales por hectárea (qq/ha), en 2006 subió a 16 y hoy llegó a 19. (Ver Cada vez más el valor de un inmueble rural depende del uso)
En números, aunque dependiendo de las características de cada campo, esto significa que los alquileres están en promedio a $120 por hectárea al año, un 15 a 20% más que en 2006. En ese promedio, de nuevo la zona núcleo fue la que más creció desde la devaluación: tuvo una suba de 40% anual promedio y pasó de u$s 167 en 2002 a u$s 356 este año, lo que significa un aumento del 113%:
Por efecto contagio, la escalada en estos campos impulsó también en un 20% los alquileres de la llamada "zona núcleo ampliada", que además de la región núcleo incluye al sur de Santa Fe, el sudeste de Córdoba y el oeste bonaerense, y se dedica casi íntegramente a la soja.
Según un operador, esta zona "ampliada" podría subir otro 20% este año porque "el dueño del campo no sólo se beneficiaría de un incremento en quintales (cantidad de cosecha que le entrega el arrendatario), sino que obtendría un 15% extra por la suba de la soja a nivel internacional".
A su vez, los arrendamientos de campos trigueros vinieron escalando a un 35% anual desde 2002 y pasaron de valer u$s 98 hace cinco años a llegar hoy a u$s 195 (lo que representa una suba del 99%). Como sucedía con los valores de venta, también los precios de arrendamiento de estos terrenos están alejados del de los campos maiceros.
Y, otra vez, por el desplazamiento que vienen sufriendo por los cultivos agrícolas, los campos de cría tuvieron un aumento menor al resto: pasaron de u$s 20 hace cinco años a u$s 64 hoy, que aunque equivale a una suba del 220% está muy alejada de los valores de la zona núcleo.

¿Convalidar o no?
Aunque algunos campos subieron más que otros, el denominador común es que todos los terrenos vienen teniendo un aumento sostenido de alquiler y eso desató el debate entre los productores: ¿Conviene pagar o no los altos precios de arrendamiento?.
Según algunos analistas, aquí aparecen dos grupos: los que creen que vale la pena convalidar valores altos porque esperan buenos rendimientos en las próximas campañas, y quienes advierten sobre lo riesgoso de deber obtener buenos resultados para no sufrir pérdidas.
Dentro del primer grupo, un operador afirmó a un sitio Web que "con la mayor tecnología hay un mejor rinde año tras año, por eso hoy es factible llegar a los 40 quintales de soja por hectárea y a los 100 de maíz".
Pero, del otro lado, otro operador le retrucó que para eso el productor está obligado a obtener rendimientos muy elevados: "Para abonar 20 quintales por hectárea al propietario, debemos obtener al menos 35 quintales".
Sin embargo, ambos grupos deberán acostumbrarse a convivir con las subas de arrendamientos porque, según Talento, seguirán por uno o dos años. Y, para otros operadores, los aumentos serán hasta 2008 de entre 10 y 20%, lo que equivale a pasar de los 17 quintales actuales por hectárea a 20.
La razón para sostener esto, afirman estos últimos operadores, es que las subas siguen imparables a pesar de las políticas estatales que el campo considera perjudiciales para su actividad, como las elevadas retenciones a las exportaciones.
Fuente: Infobae

Inversión hotelera en Santa Rosa

2008-07-14T15:22:41+00:00

IMPORTANTE INVERSION HOTELERA EN LA PAMPA

Al compás del crecimiento constructivo y las inversiones en turismo, la provincia de La Pampa ha recibido en los últimos meses la noticia que un importante emprendimiento hotelero hará pie en estas tierras. Un grupo inversor franquiciante de la cadena nacional "Amerian Hoteles", integrado totalmente por empresarios pampeanos ha iniciado la construcción de un edificio de torre, en pleno centro de la ciudad de Santa Rosa, el que tendrá categoría cuatro estrellas y ofrecerá -entre otras cosas- spa y sala de juegos.-

La Provincia de La Pampa cuenta con un total de 105 establecimientos hoteleros, que suman 1561 habitaciones y 3714 plazas de las cuales 46 establecimientos son Alojamientos Turísticos con 2616 plazas. Por su parte la oferta de Estancias Turísticas se compone de 10 establecimientos y 146 plazas.

La distribución de plazas según el tipo de establecimiento es de: Hoteles (1314), seguidos en segundo lugar por los Hospedajes (1098 plazas), Moteles (715) y Hosterías (587).

La mayor concentración de la oferta se encuentra en la ciudad de Santa Rosa con el 41%, a la que le sigue General Pico con 12%, General Acha con el 9% y las localidades de Eduardo Castex y 25 de Mayo con el 4% cada una de las plazas. El resto de la oferta se distribuye entra varias localidades, que ofrecen manos de 100 plazas de alojamiento cada una (Fuente: Subsecretaría de Turismo de La Pampa).

Un nuevo establecimiento hotelero categoría cuatro estrellas se instalará en pleno centro de la ciudad de Santa Rosa, a media cuadra de la Plaza San Martín, con las características de confort de muy buen nivel que posee la cadena nacional "Amerian Hoteles", con cabecera en la ciudad de Córdoba, el primer establecimiento en certificar calidad ISO.

Se trata de la construcción de un hotel y spa, con salones de eventos, restaurante, bar y servicios complementarios, en un edificio de siete pisos con dos subsuelos para estacionamiento y sala de máquinas.

"La propuesta involucra una importante inversión, con el objeto de construir un establecimiento acorde a la jerarquía que ofrecerá y su estratégica ubicación geográfica dentro de la ciudad, sobre la avenida principal" dijeron desde el grupo inversor franquiciante, integrado totalmente por empresarios pampeanos.

Una vez finalizado la totalidad del proyecto, tendrá 72 habitaciones, tres salones, cocheras, oferta gastronómica de primer nivel, piscina climatizada cubierta, gimnasio, sauna y yacuzzi, en más de cinco mil metros cuadrados cubiertos de superficie.

La cadena nacional «Amerian Hoteles», se compone por el Amerian Córdoba Park Hotel en la capital de esa provincia -el primero de la cadena-; el Amerian Buenos Aires Park Hotel y el Amerian Congreso, en Capital Federal; el Amerian Mar del Plata en la costa atlántica y tres establecimientos más propios a instalarse en la Patagonia (Calafate, Ushuaia y Bariloche), aunque en la actualidad se sienten atraídos por las plazas de Puerto Madryn y Neuquén.
Entre las franquicias, la de Santa Rosa, La Pampa, será la cuarta de la cadena. Las otras tres en funcionamiento son el Amerian Palace Hotel Casino de Villa Mercedes, San Luís; el Amerian Catamarca Park Hotel en la ciudad de Catamarca y el Amerian Hotel Casino Gala de Resistencia, capital de la provincia de Chaco. Los empresarios pampeanos que encaran esta importante inversión de más de 10 millones de pesos en Santa Rosa, lo harán con fondos propios, tomando créditos y con grupos de inversores locales.

Actualmente el proyecto edilicio tiene los planos ya visados por la Municipalidad de Santa Rosa y el estudio de impacto ambiental aprobado. Las etapas que tienen por delante son, primero, la parte constructiva, luego las terminaciones de 'vestir' el lugar y finalmente la capacitación del personal con todo el 'know how' de Amerian, previendo inaugurar en el mes de diciembre de 2009.

La actividad del establecimiento se proyecta sobre la base de complementación de servicios integrales a los huéspedes del hotel, con servicios gastronómicos y organización de eventos y reuniones, tanto empresariales como familiares para la comunidad de la región» explicaron los inversores. El hotel de Santa Rosa comenzará con la explotación de 48 habitaciones, para ir ampliando su capacidad hasta las 72 habitaciones. Se construirá un salón de eventos para más de 200 personas y dos salones más pequeños para usos alternativos y/o complementarios. El proyecto contempla la construcción de 5.259,23 m2, sobre un terreno de 950 m2 de superficie, en planta baja, 7 pisos y 2 subsuelos para estacionamiento y sala de máquinas.

Contará además con una oferta gastronómica de primer nivel y servicios de spa (baño de barro, sala de masajes personalizados, sauna, yacuzzi, etc.), gimnasio, pileta climatizada cubierta habilitada todo el año, servicios que irán en el piso superior, con la posibilidad de un ingreso independiente, de manera que también los habitantes de la ciudad puedan tener acceso a los mismos.

Desde el grupo emprendedor señalaron estar convencidos de la vital importancia estratégica que este Hotel & Spa conlleva para la provincia, tanto en lo que se refiere a su desarrollo económico, como a su impacto benéfico en lo que hace a mayor capacidad de alojamiento, generación de puestos de trabajo directos e indirectos, desarrollo de actividades de capacitación y educación en turismo y hotelería, generación de conciencia turística en el medio y mayores ingresos públicos por impuestos que gravan la actividad.
Recientemente Amerian Hoteles fue distinguido con la primera mención al Mejor Stand de la Categoría Hotelería presentado en la FIT 2006, recibiendo diploma de honor.

Mart. Púb. Miguel Ángel Antoñana en base a la nota publicada en semanario Región®

IIIª Parte Norma de valuación sobre bienes culturales

2008-07-14T15:10:49+00:00

.....Continuación de Iª y IIª parte que encontrarás más abajo

NIVELES DE CONSERVACIÓN:

Se analizará el nivel de deterioro, considerando, para este caso 2 tipos: el deterioro natural producido por el paso del tiempo y que se muestra como testigo fiel de la antigüedad del bien, y el deterioro provocado por la falta de conservación, al que indefectiblemente hay que darle intervención para su recuperación.

Del análisis realizado surgirá la decisión de aplicar los NIVELES DE PROTECCIÓN en función de la importancia patrimonial cultural asignada en la tasación, ya que de acuerdo a ésta, podremos determinar si la misma merece ser tratada como construcción existente con todos los atributos considerados para declararla como BIEN PATRIMONIAL CULTURAL, o si solamente se le asigna un valor al terreno desde el punto de vista inmobiliario con un adicional que tenga que ver con el valor histórico de referencia. A saber:

1) Alto: del análisis realizado, la obra ha obtenido una alta ponderación y merece

un alto grado de conservación y protección para que no pierda ninguno

de los atributos destacados, conservándola en su integridad.

2) Medio: problemas que han afectado parcialmente la integridad del bien, y se

destaca en ella una ponderación media, por lo tanto su valor reside

principalmente en la conservación de las fachadas exteriores y / o

algunos detalles interiores.

3) Bajo: comprende obras de escaso valor intrínseco y sólo interesa conservar

algunos rasgos característicos; en su mayoría son obras que han sufrido

intervenciones a lo largo del tiempo, que han restado valor, (a mayor grado

de modificación en sus atributos originales, menor será la valorización

económica y cultural que de ellas se haga).

En estos casos puede darse la situación de considerar que, a pesar del

deterioro, la obra o el lugar, mantienen el valor patrimonial cultural

destacado, debido a la ponderación histórica.

“A mayor valor cultural, mayor nivel de protección.”

CONCLUSIONES

Por todo lo analizado el ESTADO no puede desconocer la importancia de su intervención con profesionales especializados en el tema “CONSERVACIÓN DE PATRIMONIO”, ya que la ausencia de especialistas, inclusive en la elaboración de proyectos y pliegos para su recuperación, trae aparejada una intervención negativa que, lejos queda de la buena intención primitiva, cual fuera la de conservar los “Bienes Patrimoniales” en su totalidad, sobre todo aquellos que mantienen la memoria activa, ya que “memoria es información” y deberíamos comprender que: “responsabilidad y memoria son condiciones básicas para vivir en paz” frase destacada en un artículo del diario La Nación titulado: A CINCO AÑOS DEL HORROR, y que comienza con una frase de nuestro destacado escritor Jorge Luis Borges, y que se usará, en este caso para terminar con nuestra propuesta:

“Que Dios nos regale la memoria y nunca el olvido”.

ARQ. EMMA LOLA YANZON

Miembro del Tribunal de Tasaciones de la Prov. de San Juan

BIBLIOGRAFÍA:

La investigación está basada en :

Normas del I. A. T.

Artículos periodísticos

Trabajo presentado por el ing. Ángel Martín en el IX Congreso Argentino de Valuación. Mendoza 2000

Trabajo presentado por el Ing. Ángel Saravia en el IX Congreso Argentino de Valuación. Mendoza 2000

Ley provincial Nº 6801 sobre Patrimonio

Régimen Jurídico de la Expropiación. Dr. A. Villegas.

Centro de Documentación de Arquitectura Latinoamericana.

Jurisprudencias.

Valoración de la Cultura. Camilo Herrera

Tres Ensayos Sobre El Patrimonio Arquitectónico y Su Conservación. Arq. Horacio Gnemmi

EL PRESENTE TRABAJO SE REALIZÓ CON LA COLABORACIÓN DE:

Mg. Ing. WILFRIDO LÓPEZ. Ex Miembro del T. De T. de la PROV. de San Juan

Ing. Civil PEDRO BAZZANI. Miembro del T. De T. de la PROV. de San Juan

Ing. Civil ENRIQUE GIL. Miembro del T. De T. de la PROV. de San Juan

Ing. Agrim. RICARDO MARTINEZ. Asesor del T. De T. de la PROV. de San Juan

PLANILLA PARA BIENES PATRIMONIALES CON VALOR CULTURAL

VALOR HISTÓRICO

MAGNITUD DEL ACONTECIMIENTO

Local

Regional

Nacional

Internacional

1-2

3-4-5

6-7-8

9-10

IMPACTO SOCIAL

Local

Regional

Nacional

Internacional

1-2

3-4-5

6-7-8

9-10

TRASCENDENCIA

Local

Regional

Nacional

Internacional

1-2

3-4-5

6-7-8

9-10

PROMEDIO

VALOR ARQUITECTÓNICO

CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS

Considerar si el sistema constructivo muestra elementos, detalles, características en general, en sus estructuras y/o construcción que reflejen una época, un estilo, que pueda ser testimonio del momento histórico en que fuera construido.

1-2

3-4-5

6-7-8

9-10

CALIDAD DEL DISEÑO

Considerar si la obra incluye trabajos irrepetibles realizados por artistas, artesanos, y si se puede conocer el autor del proyecto y su trayectoria

1-2

TABLA

ITEM	PONDERACIÓN MÁXIMA	PONDERACION OBTENIDA	COEFICIENTE MULTIPLICADOR
Histórico	10
Arquitectónico	10
Social - Cultural	10		5
Temático - Científico	10
Totales	M.M.= 40	P.O.	C.M.

PONDERACIÓN MÁXIMA: es el máximo valor que se adopta para cada item.

PONDERACIÓN OBTENIDA: es la suma de los promedios que surgen de las ponderaciones realizadas en la planilla adjunta, luego del análisis por comparación del item considerado. Valores que están comprendidos en el rango de 1 a 10.

COEFICIENTE MULTIPLICADOR: es una estimación empírica, netamente subjetiva que surge de considerar que cuando la obra obtiene el máximo puntaje , la ponderación elevará el valor de mercado, tantas veces como cada Estado lo considere oportuno, en base a las características intrínsecas y extrínsecas, su estado de conservación, el uso, la importancia a nivel internacional, nacional, etc.

Este tribunal consideró que “cinco” era el valor oportuno de este coeficiente dadas las características analizadas para nuestra región. (este cinco está en discusión permanente)

FÓRMULA


	PONDERACIÒN OBTENIDA x COEFICIENTE MULTIPLICADOR
COEFICIENTE CULTURAL =
COEFICIENTE CULTURAL =
	PONDERACIÓN MÁXIMA

EJEMPLO

Por lo tanto si estimamos que un edificio puede obtener un coeficiente multiplicador máximo de 5 veces más, y un puntaje máximo de 22 el resultado final sería:

ITEM	PONDERACIÓN MÁXIMA	PONDERACION OBTENIDA	COEFICIENTE MULTIPLICADOR
Histórico	10	8
Arquitectónico	10	6
Social - Cultural	10	6	5
Temático - Científico	10	2
Totales	M.M.= 40	P.O.=22	C.M.

Aplicando la fórmula:

	P.O.xC.M.
C.C.=1+
C.C.=1+
	P.M

	22 x 5
C.C.=		= 2.75
C.C.=		= 2.75
	40

NIVELES DE CONSERVACIÓN:

Se analizará el nivel de deterioro, considerando, para este caso 2 tipos: el deterioro natural

Norma sobre valoración bienes culturales

2008-07-14T15:01:53+00:00

TEMA1-

COMO VALORAR LA RIQUEZA DE UN ESTADO

Partiendo de la premisa de considerar que, a los Bienes Patrimoniales Con Valor Cultural, no se los puede enajenar y que en la mayoría de los casos no se les puede dar un valor económico, se hace este estudio con el fin de iniciar un aporte en este tema ya que, en varias ocasiones, es preciso poder definir un número por motivos expropiatorios, de seguros, o simplemente para conocimiento del Estado Nacional o Provincial.

Para poder comprender mejor el motivo y la importancia de la Tasación de los Bienes Patrimoniales Culturales se hará una breve referencia a un artículo publicado por el Dr. Camilo Herrera* en julio de 2002 en el I Congreso Internacional de Valoración y Tasación celebrado en Valencia, España, referido a la importancia que tiene la valoración de la cultura, en el desarrollo económico de los pueblos considerándola una parte muy importante de la riqueza de una nación.

Dice C.H. que: “ en los últimos años entran en vigencia otro tipo de mediciones en el mundo académico de la economía, que tienen que ver con las condiciones y capacidades de las personas y las señala como condiciones intangibles, dando lugar a la denominación de capital intangible (C.I.) que explica desde el punto de vista sociológico, un importante aspecto del desarrollo económico de los pueblos, refiriéndose concretamente a la influencia que el Valor Patrimonial Cultural tiene sobre dicho desarrollo. Este C.I. está relacionado directamente con la cultura de los pueblos y representa, las expresiones colectivas de la sociedad y abarca todas las actividades humanas, reflejando las diferencias entre los pueblos. La cultura, es la expresión que da respuesta a las necesidades comunes de los habitantes de un pueblo. La cultura es pues, parte activa y fundamental del desarrollo económico, siendo entonces el C.I. la expresión del sentimiento mismo de los pueblos y su relación es directa con la cultura y su conservación.

El C.I. aumenta en la medida que los pueblos conservan su memoria, siendo en este caso particular de vital importancia todo bien patrimonial cultural que sirva de custodio del pasado, de instructor del presente y de cimiento para el futuro, tal como museos, por lo que contienen, obras de arquitectura, por lo que representan, y construcciones cuya función sea la muestra de actividades culturales, pues como dice Camilo Herrera, “sin cultura no hay desarrollo”, por lo tanto conocer el CAPITAL CULTURAL TANGIBLE E INTANGIBLE es de fundamental importancia para la economía de una nación. Estos dos grandes grupos no deben separarse ya que uno es causal del otro. El CAPITAL CULTURAL TANGIBLE se manifiesta en: la Industria Cultural, el Turismo Cultural, y los Servicios Culturales (destacando algunos como : la industria editorial, la industria fonográfica, el video, la T.V., la radio, el teatro, las artes visuales, la publicidad, la prensa, las artesanías, etc. ).

En cambio el CAPITAL CULTURAL INTANGIBLE se manifiesta en los Valores Comunitarios como los niveles de Confianza, Bienestar y Orgullo Nacional, todos ellos estrechamente ligados a la relación ingreso - bienestar - cultura.

C.H. también hace referencia a los notables avances de las metodologías de valoración de inmuebles de patrimonio cultural y de obras de arte donde se incluyen Variables Intangibles, como adicionales en la determinación del precio, destacando que, todo ello conducirá a la creación de un sistema universal de valoración cultural.”

El objetivo entonces de nuestro trabajo estará referido a la búsqueda de esas variables TANGIBLES E INTANGIBLES que nos ayudarán a valorar un Bien Patrimonial Con Valor Cultural.

*CAMILO HERRERA: es Director del Centro de Estudios Culturales de Colombia y Representante para Colombia del World Value Survey

TEMA2-

VALORES TECNICOS PARA USO CONTABLE

DE BIENES PATRIMONIALES CON VALOR CULTURAL

INTRODUCCIÓN

El objetivo general que persigue el TRIBUNAL de TASACIONES DE LA PROVINCIA DE SAN JUAN es conocer la valuación técnica con fines contables, de los bienes de dominio público y privado, pertenecientes al ESTADO.

Considerando que el patrimonio del Estado, es todo lo que éste posee, haremos la salvedad de que, este análisis, estará referido a los bienes que, además de su valor técnico, tienen importancia cultural, y al resultado final, se lo denominará: “VALOR PATRIMONIAL CULTURAL”, y estará representado por un coeficiente que expresará la importancia histórica, arquitectónica, social-artística y temático-científica, que el inmueble de referencia posee y lo que representa para el estado económico, considerando además que los bienes patrimoniales con valor cultural, por sus características son BIENES ESPECIALIZADOS. Esta situación, los convierte en únicos e irreemplazables en el mercado común.

En general cuando se tasa un bien del Estado con el propósito de dar un “valor técnico para uso contable” se consideran dos tipos de valores según el inmueble que se analiza, estos son:

1-El Valor Neto De Realización : o sea el monto neto si se vendiera en un mercado libre, vigente a la fecha de valuación. Este valor se aplica en los BIENES NO ESPECIALIZADOS.

2-El Valor De Utilización Económica : que es el máximo valor que se le puede asignar a un bien,(también definido como valor instrumental o valor de uso), ya que deriva de la utilidad que cada individuo le otorga a su propiedad, y en función de su costo de reemplazo, que puede diferir totalmente de lo que otro considera, puede llegar a ser un valor muy superior al valor neto de realización o no. A este grupo pertenecen los BIENES ESPECIALIZADOS.

Pero en estos dos grandes grupos no se pueden incluir los bienes que además tienen Valor Patrimonial Cultural, por este motivo se han agregado para estos inmuebles, dos tipos de valores que completarían la clasificación anterior, y que llamaremos:

3- Valor De Reconstrucción: que está referido al tipo de intervención que el Estado debería realizar en un inmueble deteriorado, para su total recuperación, teniendo en cuenta todos sus detalles, inclusive mano de obra artesanal y materiales especiales. Este valor es eminentemente técnico y en general se usa para que el edificio pueda ser asegurado contra incendios, o para reconstruirlo por haber sufrido actos vandálicos, acontecimientos telúricos o simplemente el deterioro por el paso del tiempo y la falta de conservación.

4- Valor Patrimonial Cultural: al que nos referiremos detalladamente con el fin de poder agregar al valor técnico, un nuevo coeficiente al que llamaremos COEFICIENTE CULTURAL que surgirá de un análisis donde se tendrán en cuenta algunas pautas no necesarias para otro tipo de valuación.

TEMA3 -

VALOR TÉCNICO PARA LOS BIENES DEL ESTADO:

Análisis Para Su Obtención

INFORMACION GENERAL

ORGANISMO: se refiere al nombre del organismo del Estado que solicita la tasación.

DEPENDENCIA Ó JURISDICCIÓN: mencionar el nombre de la jurisdicción a la cual pertenece.

RESPONSABLE DE LA INFORMACION: nombre y apellido

TELEFONO: FAX: MAIL:

CODIGO POSTAL:

EL LOTE

DESIGNACION CATASTRAL: Nomenclatura Catastral Nº

PLANO DE MENSURA: Nº

INSCRIPCION DOMINIAL: Nº

SUPERFICIE DEL LOTE: este ítem deberá ser documentado con la correspondiente mensura actualizada.

SITUACIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE: se analiza con el fin de poder regularizar la situación dominial de algunos inmuebles ya que en varias ocasiones se han detectado errores en los títulos.

EMPLAZAMIENTO DEL INMUEBLE Y DESCRIPCION DE LA ZONA:

Se adjuntarán planos para indicar su ubicación y la relación con el entorno,

distancias a centros importantes, accesos desde distintos puntos de la

provincia si fuera necesario. Se detallará la infraestructura, equipamiento y servicios.

VALOR DEL TERRENO: al completar el análisis de todos los ítems, ayudados con el Método Comparativo, y teniendo en cuenta que el terreno, en algunos casos, puede no conservar construcciones relevantes, pero sí un valor histórico destacado, se lo considerará con especial atención, para incrementar o no, su mejor valor de mercado, a raíz del Valor Patrimonial Cultural considerado.

RELACIÓN LOTE – MEJORA

SITUACION FUNCIONAL:

Terminado el análisis del lote y antes de comenzar el análisis de las mejoras

ubicaremos la situación particular del inmueble de acuerdo a una clasificación sugerida por el T.T.N. ya que ésta ayudará a completar el estudio jurídico antes mencionado.

El T.T.N. denominó UNIDAD ECONOMICA al inmueble mas la mejora y consideró ocho situaciones particulares a saber:

CASO1 Un edificio sobre varios terrenos.

CASO2 Varios edificios sobre un terreno.

CASO3 Varios edificios sobre varios terrenos.

CASO4 Un departamento en un edificio que no es del Estado Provincial.

CASO5 Un campo con instalaciones.

CASO6 Edificios sobre Terreno y / o Terrenos ubicados en distintos lugares.

CASO7 Inmuebles en construcción.

CASO8 Incorporación de mejoras al inmueble.

LA MEJORA

NOMBRE DEL INMUEBLE:

UBICACIÓN: domicilio del bien a tasar

DESTINO: referido a la actividad que se desarrolla en el inmueble, objeto del estudio, en el momento de la tasación, (biblioteca, teatro, museo, etc.).

SUPERFICIE CUBIERTA:

se adjuntará la documentación gráfica (planos aprobados) y fotográfica, de todas las mejoras existentes, aún las de escaso valor si las hubiere, ya que las mismas, en algunos casos, pueden hasta restarle valor al inmueble tratado.

AÑO DE CONSTRUCCION:

si no se consiguiera exactamente habrá que hacer una estimación, investigando publicaciones ya sean de tipo literario, periodístico, testimonios orales, etc. ya que este dato es de particular importancia para la tasación.

ESTADO DE CONSERVACIÓN: tratándose de bienes comunes se aplicará la tabla de Ross Heideck. Pero considerando que en este caso se trata de bienes con Valor Cultural el estado de conservación se analizará de acuerdo a lo expuesto en el último punto de este trabajo.

TIPO DE BIEN:

los bienes pueden ser especializados, (se refiere a aquellos bienes que por sus características tienen un mercado muy limitado o inexistente), y los no especializados (para los cuales existe un mercado transparente de bienes comparables).Los bienes con VALOR PATRIMONIAL CULTURAL se considerarán Bienes Especializados.

TIPO DE TASACIÓN:

De acuerdo al punto anterior los Bienes Patrimoniales Con Valor Cultural son Bienes Especializados (ya que no existe mercado para ellos) no obstante, se analizarán ambos valores, (el de realización económica y el de uso) y, se utilizará el que obtenga mayor valor, para luego aplicarle el COEFICIENTE DE VALOR CULTURAL obtenido del análisis realizado para cada caso particular.

En general y de acuerdo a lo destacado en el TEMA 2- al comienzo de este trabajo, al hacer una tasación de los Bienes del Estado podemos considerar cuatro valores según el tipo de bien:

a)Valor de utilización económica (especializado).

b)Valor neto de realización (no especializado)

c)Valor de reconstrucción (especializado o no especializado), según sea el bien tratado Ej. situaciones de catástrofe, actos vandálicos, inclusive deterioro natural, etc.).

d)Valor patrimonial cultural (especializado) que surgirá del mayor valor obtenido entre “a” y “b”,resultado éste que luego se afectará por el Coeficiente Cultural oportunamente calculado.

COEFICIENTE CULTURAL: valores a ponderar para su obtención

VALOR HISTÓRICO

Al iniciar una tasación de este tipo se hará una reseña histórica para la que se tuvieron en cuenta tres items principales a saber: 1) MAGNITUD DEL ACONTECIMIENTO

2) TRASCENDENCIA

3) IMPACTO SOCIAL

Con los que se podrá definir si el inmueble en estudio es único representante de la época o integra un grupo o conjunto de bienes con similares características, si podemos considerarlo testimonio del momento histórico al que se hace referencia, y cual es su trascendencia a nivel local, regional, nacional, e internacional. Esto nos dará la posibilidad de informar valores intangibles, tales como valor histórico- simbólico, significado, trayectoria y proyección e influencia en las distintas comunidades, si resulta ser un testimonio viviente de una evolución, y un cambio a nivel cultural, social y económico).

Este Valor Histórico actúa de modo independiente del objeto mismo ya que todas las alteraciones que se operen sobre él no le hacen perder dicho valor; se trata de un valor netamente intrínseco y endógeno cuya importancia se valora por el hecho en sí mismo.

PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

VALOR ARQUITECTÓNICO:

Para el análisis arquitectónico consideraremos tres items que son:

1) CALIDAD DEL DISEÑO

2) CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

3) CONCEPTO POBLACIONAL

Se investigará la participación de proyectistas, constructores, escultores, pintores y/o artesanos, que por su trayectoria aporten a la obra elementos irrepetibles que ponderen la CALIDAD DEL DISEÑO y que por su sola participación aumenten el valor de la obra.

En cuanto a las CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS se analizarán detalles que muestren sistemas constructivos de la época, el estilo y la situación actual ya que en este aspecto se considerarán las intervenciones que el Estado haya realizado, para conservarlo o construyendo obras nuevas que hayan podido aumentar o disminuir su valor intrínseco. Por último se analizará el CONCEPTO POBLACIONAL que se tiene de la obra desde el punto de vista arquitectónico, su carácter, identidad, jerarquía y registro a nivel local, regional, nacional e internacional.

PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

VALOR SOCIAL - CULTURAL

Dentro de este ítem se analizará: 1)ATRACCIÓN TURÍSTICA

2)CONCEPTO POBLACIONAL

estos conceptos reflejarán la consideración que la población tiene ante el inmueble tratado, el significado que el bien tiene a nivel turístico, el efecto de atracción debido a su uso: internacional, nacional o provincial, el precio que los ciudadanos están dispuestos a pagar por su simple existencia (se hacen encuestas para conocer lo que piensa la gente, que responderá según: nivel cultural, edad, situación económica, distancia al bien a tasar) y otras situaciones que puedan considerarse, ya que deberíamos comprender que un edificio más allá de su apariencia física, da cuenta de todo lo referido a la vida de sus creadores y de quienes lo habitaron, los avances de la época, costumbres, conductas etc., Este valor está referido como vimos en los conceptos de Camilo Herrera al Capital Intangible relacionado directamente con el nivel cultural y económico de la población.

PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

VALOR TEMÁTICO-CIENTÍFICO

1) MAGNITUD DEL DESCUBRIMIENTO

2) EL GRADO DE EXCLUSIVIDAD

3) INTERÉS QUE DESPIERTA

Se considerará que un inmueble tiene valor científico, cuando tratándose de construcciones, éstas tengan uso y destino científico; y tratándose de terrenos, en él se realicen descubrimientos arqueológicos, paleontológicos, o de cualquier otra especie que puedan contribuir de alguna manera al desarrollo de la ciencia en cualquiera de sus ramas.

Su determinación es empírica, dependiendo ello del nivel científico que se desarrolla en el lugar, la MAGNITUD DEL DESCUBRIMIENTO, EL GRADO DE EXCLUSIVIDAD y el INTERÉS QUE DESPIERTA a nivel local, regional, nacional e internacional.

Ejemplos: Valle De La Luna

Estación De Altura El Leoncito

Observatorio Félix Aguilar

Instituto Sismológico Etc.

PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

CÁLCULO DEL COEFICIENTE CULTURAL

En este punto, luego del análisis realizado se podrá determinar si estamos ante la presencia de un bien patrimonial cuyo valor cultural, está referido a su arquitectura, su historia, su actividad artístico-social, su valor temático-científico, la combinación de alguno de ellos, o los cuatro al mismo tiempo, teniendo en cuenta que cada una de estas características le agregará al valor un plus, que quedará reflejado por el COEFICIENTE CULTURAL que surja del análisis realizado.

Este coeficiente puede representar varias veces el valor de utilización, o el valor neto de realización, según sea la influencia que, sobre el valor técnico usado, tengan las ponderaciones realizadas en cada uno de los ítems considerados (arquitectónico, social- cultural, histórico y temático-científico.)

De esta manera se elaboró una planilla (que se adjunta en hoja aparte) y que se completará en base a los datos y consideraciones basadas en los conceptos anteriormente señalados.

Con los valores obtenidos de la planilla se completan la tabla y la fórmula siguiente:

TABLA (continúa en IIª parte de este blog, por su dimensión)

MAQUINARIAS, Valuación

2008-07-14T14:30:15+00:00

Sres.: ****************

Objetivo: Tasación de Centro Mecanizado Vertical.

Empresa Propietaria: ***** ******** S.A.

Ubicación de la Empresa Propietaria:

La Empresa Propietaria se encuentra emplazada dentro del Parque Industrial de la Ciudad de Tandil, Provincia de Buenos Aires, en la intersección de las rutas Provinciales 226 y ***, a unos 400 km. de la ciudad de Buenos Aires con rumbo al sud y a unos 160 km. de la localidad de Mar del Plata. El mencionado Parque Industrial es una reserva específicamente determinada por el Código de Ordenamiento Territorial de la Municipalidad de Tandil, con suministro de energía eléctrica, gas agua y cloacas, al que se accede por vías pavimentadas de transito rápido de prácticamente todos los puntos geográficos del país. La plata Industrial consta de una nave industrial cubierta, perfectamente adecuada para el alojamiento y funcionamiento de la máquina motivo de esta tasación. Cuenta además con instalaciones varias para el personal, laboratorio de mediciones, oficinas técnicas y administrativas.-

Fecha de Verificación:28 / 05 / 2004

Contacto: Srta. Mariela ******* – Teléfonos 022**-**-****

Características del Bien: Se trata de un CENTRO DE MAQUINADO VERTICAL de alta performance de la línea conocida como “Series xxx” la que se presenta en plaza bajo la marca *********. Particularmente se trata del Modelo xxx 1250.-

La misma opera con tecnología VMCs con escalas digitales, vectores digitales de servomecanismos y carros guía de libre mantenimiento, los que aseguran gran rigidez y baja fricción. Posee reglas estándar en ejes X e Y, con una capacidad de repetibilidad de +/- 1 micrón y un posicionado X Y de +/- 3 micrones.

La fresa de acción vertical esta operada digitalmente y motorizada por una unidad de 25 Hp MTDR el que permite un estado de operación continua de hasta 16 Hp de carga. El torque máximo es disponible desde 0 rpm. Permitiendo el control del maquinado vertical bajo estado de carga a solo 10 rpm. Asegurando la vida útil de las herramientas de corte.

Su tecnología de control está dispuesta por un tablero de comandos digitales con pantalla monitor y telecomandos a distancias para el accionamiento del equipo.

Toda la máquina se encuentra montada sobre una base rígida provista de una capacidad de soporte de orden superior.-

La capacidad de maquinado sobre eje X es de hasta 1270 mm. Sobre eje Y es de hasta 510 mm. Y sobre Z de hasta 560 mm. Teniendo un peso aproximado de unos 4500/5000 kg.-

El equipo posee un sistema planetario para el recambio de la herramienta de corte de selección automatizada, estimándose en unos 6 segundos el tiempo de cambio de cada herramienta.-

El sistema de lubricación y refrigeración de las herramientas de corte está dispuesto por medio de inyectores orientados que producen una niebla densa sobre el campo de operación de la herramienta, hidráulicamente lava la pieza a tratar desplazando la viruta y depositándola en recipientes externos dispuestos al efecto. El líquido refrigerante pasa a través de un sistema de filtrado original del equipo, el que fue ampliado con la anexión de un sistema de bombeo y filtrado externo que optimiza su funcionamiento.-

Todo el equipo se encuentra eléctricamente controlado bajo un tablero de instrumental dispuesto en la parte posterior de la máquina.-

En el momento de la visita, la Empresa se encontraba maquinando tapas de cilindro de motores para la firma Mercedes-Benz.-

Origen del Equipo: El equipo verificado tiene origen de fabricación en la firma CINCINNATI, U.K. BIRMINGHAM ENGLAND, bajo tecnología de Cincinnati OH U.S.A., siendo embarcada con destino a nuestro país desde el puerto de Tilbury U.K. siendo su adquisición realizada en la firma Ferrostaal Argentina S.A.

Nota Aclaratoria: Conforme a lo manifestado por el contacto se procedió al relevamiento de dos máquinas similares a los efectos de ser ofrecidas en garantía a ********* ******, en caso de ser así requerido por éste último.-

Números de Identificación:

Máquina Nº 1:

Cuerpo Principal: GUARDING DT – SYSTEMS DESIGNED AND MANUFACTURED: DW & AA By 181199 MIDLAND SHEETMETAL LTD. Nº 71

Tablero Eléctrico: CINCINNATI MACHINE A UNOVA Company CINCINNATI MACHINE U.K. Limited - BIRMINGHAM ENGLAND SERIAL Nº: 7055 – A00 – RR0071 24v. 3,2 A. 115 v. 3,26 A. 50Hz. 30 Kva. Nº 91203577B

Máquina Nº 2:

Cuerpo Principal:

GUARDING DT – SYSTEMS DESIGNED AND MANUFACTURED: GC & NM By 2111100

MIDLAND SHEETMETAL LTD. Nº 94

Tablero Eléctrico: CINCINNATI MACHINE A UNOVA Company CINCINNATI MACHINE U.K. Limited - BIRMINGHAM ENGLAND SERIAL Nº: 7055 – A00 – KK0093 24v. 3,2 A. 115 v. 3,26 A. 50Hz. 30 Kva. Nº 81203577B

Antigüedad:

El equipo identificado como Nº 1 posee una antigüedad de cuatro años aproximadamente. (Año de compra 2000)

El equipo identificado como Nº 2 posee una antigüedad de tres años aproximadamente. (Año de compra 2001)

Estado de Conservación:

Los equipos de referencia presentan en la actualidad un muy buen estado de conservación y uso, encontrándose a la fecha de la visita en óptimo estado de funcionamiento. Se observa sobre los mismos un buen mantenimiento permanente.

La vida útil de las máquinas evaluadas se estima en unos 10 años a nivel contable, considerándose un valor residual al cabo de dicho plazo del orden del 40% de su valor nominal, bajo condiciones normales de mantenimiento y uso.-

Sin perjuicio de lo dicho se estima para esta valuación una depreciación por antigüedad en términos contables del orden del 10% anual, despreciando el valor residual.

Infraestructura de alimentación y servicios:

Los dos equipos poseen alimentación de los siguientes servicios:

Electricidad

Posee abastecimiento de fuerza motriz por red, en forma embutida hasta el tablero principal de la máquina. Actualmente cuenta con una entrada de energía eléctrica trifásica para uso industrial.

Lubricación

Cuenta con abastecimiento por sistema externo de lubricación por circulación forzada y cuerpo de filtrado adicional al específico del sistema original.

Instalaciones Especiales Incendio

La planta industrial posee instalación contra incendio identificada por puestos de extinguidores distribuidos en toda la planta.-

Acceso

El acceso a la Planta de encuentra controlado desde una central de seguridad a distancia con apertura y comunicación por medio de intercomunicador audible. No posee puesto de control y/o vigilancia en la recepción de acceso.-

Funcionalidad Operativa

Esta planta de procesamiento mecanizado de piezas posee una buena funcionalidad operativa, observándose una ferviente actividad industrial en proceso de expansión y firme crecimiento.-

Situación del mercado zonal

La actividad industrial de la zona y particularmente en el Parque Industrial de la localidad de Tandil se encuentra actualmente en franco desarrollo, con altas posibilidades de crecimiento y en alto grado de expectativas frente a la cotización del dólar/euros que permitan una apertura del mercado externo.

Mercado Asignable

La alta tecnología que caracteriza a los equipos verificados los posiciona en un nivel medio de realización a corto/mediano plazo. Su estado de conservación brinda posibilidades de mejoras de la estimación planteada.

ALUACIÓN:

Equipo ARROW 1250 CINCINNATI Nº 1:

Valor de adquisición (año 2000) FOB: EUR 175.731,37

Flete Total estimado a Puerto Argentino EUR 6.200,00

Flete Total estimado a Planta Industrial EUR 500,00

Gastos de Importación estimados EUR 16.500,00

Valor Total del Bien puesto en Planta: EUR 198.931,37

Valor en Moneda Argentina a cotización 1EUR = $3,33 $ 662.441,46

Depreciación por Amortización Contable: 40% $ 264.976,58

Valorización Contable del Bien a la fecha: $ 397.464,88

VALOR DE REALIZACIÓN A MEDIANO PLAZO $ 400.000,00

Equipo ARROW 1250 CINCINNATI Nº 2:

Valor de adquisición (año 2001) FOB: EUR 175.731,37

Flete Total estimado a Puerto Argentino EUR 6.200,00

Flete Total estimado a Planta Industrial EUR 500,00

Gastos de Importación estimados EUR 16.500,00

Valor Total del Bien puesto en Planta: EUR 198.931,37

Valor en Moneda Argentina a cotización 1EUR = $3,33 $ 662.441,46

Depreciación por Amortización Contable: 30% $ 198.732,43

Valorización Contable del Bien a la fecha: $ 463.709,03

VALOR DE REALIZACIÓN A MEDIANO PLAZO $ 500.000,00

VISTAS GENERALES DE LA PLANTA

FOTOGRAFIAS DE LA MAQUINA Nº 1

FOTOGRAFIAS DE LA MAQUINA Nº 2

La presente tasación, pertenece a la firma valuadora CERINCO S.A., y es publicada en su portal web

CAMPOS, SISTEMA ANALITICO COMPARATIVO

2008-07-14T14:09:10+00:00

METODO ANALÍTICO COMPARATIVO PONDERADO

o SISTEMA DE PUNTOS

La sustancia del mismo recae en el estudio pormenorizado de los distintos bienes inmuebles del sector que ha sido motivo de movilidad inmobiliaria o se ofrezcan en compraventa.-

Factor determinante del análisis es la calidad agropecuaria de cada antecedente, como asimismo la ubicación y funcionalidad de los mismos.-

El método propone, por tanto, la estrecha relación entre el valor real del inmueble obtenido en plaza y su correcta ponderación en lo que hace a calidad agropecuaria.-

Procedimiento operativo:

Los antecedentes de transacciones inmobiliarias obtenidas en el lugar, se ubican en la planilla cuyo modelo se agrega.-

El sistema permite la obtención del valor unitario del predio medio para una zona determinada.-

Los pasos por seguir son los siguientes:

1) Reducción del precio de operación a dinero de contado.

2) Corrección por oferta.

3) Determinación del valor real actual.

4) Calificación agropecuaria.-

A tal fin los antecedentes inmobiliarios inspeccionados se ponderan en función de los siguientes conceptos:

a) Topografía: altura y relieve-

b) Edáficos: espesor de la capa arable, textura y calidad del suelo,

estancamiento del agua, agua de subsuelo, fertilidad del

suelo, etc.

c) Fisiográficos: de la vegetación, receptividad ganadera.

d) Económicos: accesibilidad a las fuentes de consumo.-

Los conceptos enumerados han sido ponderados mediante un análisis estadístico de innumerable cantidad de casos resueltos por computación.-

El peso numérico asignado a cada rubro implica la estrecha relación del mismo con todos los otros y con el guarismo final.

La suma de puntos que pondera cada concepto enunciado representa el puntaje del campo o calificación agropecuaria, según planilla que se agrega.-

5) Aptitud ponderada::

El producto de la superficie del predio antecedente por los puntos de aptitud o calificación agropecuaria da una expresión numérica de su aptitud ponderada.

6) El cociente entre el valor de la propiedad antecedente y la aptitud ponderada conforma un guarismo que tiene a reiterarse en los distintos antecedentes, la mayor reiteración o analogía de las cifras define la calidad y seriedad de los antecedentes seleccionados y el rigor con que fueron calificadas las bondades agropecuarias.-

7) La relación entre la sumatoria de los montos totales de los antecedentes y la sumatoria total de las superficies, define el valor unitario por la aptitud agropecuaria media para la zona en estudio.-

8) La aptitud agropecuaria media de la zona considerada se define como la relación entre las sumatorias de las aptitudes ponderadas y la sumatoria de la superficie de los distintos antecedentes.-

9) La relación entre la sumatoria de los valores totales de los antecedentes y la sumatoria de las aptitudes ponderadas, comparada con esta misma relación para cada antecedente, posibilita un análisis de dispersión, ya que toda cifra que se aleje del cociente, en un porcentaje determinado, facilita su eliminación y la consiguiente autodepuración del procedimiento (límites usuales ± 20% del cociente).-

El valor unitario final así obtenido tiene todo el peso de haber sido logrado con la influencia directa de factores edáficos, topográficos, de la vegetación y demarcado firmes y ciertos.-

Determinación del valor del campo por tasar:

Una vez obtenido el valor unitario (uo) para una aptitud media (ao), se determina, de acuerdo a las características del campo por tasar, su aptitud (a), con los mismos coeficientes de ponderación utilizados para los antecedentes. El valor unitario de la tierra por tasar será dado por

v = vo · a

el que, multiplicado por la superficie del mismo nos arroja su valor total:

V = S · vo · a.

Ejemplo de cálculo: A continuación agrego un ejemplo de valuación de la tierra de un predio agrícola por el sistema de puntos.-

En primer término se agrega la planilla que permite hallar el valor unitario del predio rural; después la tasación del mismo y, finalmente, la planilla con los puntajes básicos según las características de los antecedentes usados y los valores de puntos que correspondieron a cada uno de dichos antecedentes.-

VALOR UNITARIO DEL PREDIO MEDIO RURAL

_______________________________________________________________________

Venta Nº Superf. Precio Puntos Aptitud Relación

en ha. actual al de ponderada valor

contado aptitud (1) x (3) = (4) aptitud p.

____________________________________________________________(2) ÷(4) = 5_

____________(1)__________(2)_________(3)____________(4)____________(5)____

1 50 2.350.000 55 2.750 854

2 40 1.260.000 45 1.800 700

3 50 2.160.000 50 2.500 864

4 1.000 31.500.000 38 38.000 829

5 102 2.550.000 30 3.060 833

6 116 5.568.000 50 5.800 960

7 50 2.362.000 60 3.000 787

8 106 2.650.000 30 3.180 833

1.514 50.400.500 60.090

Valor unitario ponderado (promedio ponderado) :

∑ (2) = 50.400.500 = 33.290 $/ha

∑ (1) 1.514

para una aptitud media: ∑ (4) = 60.090 = 40 puntos

∑ (1) 1.514

Valor

Relación (valor promedio del punto) :

Aptitud

+ 20% = 1.006

∑ 2 = 50.400.500 = 839

∑ 4 60.090 - 20% = 699

Nota: Todos los antecedentes –ejemplos- dados se encuentran dentro de tales límites, por consiguiente no se excluye ninguno de ellos.-

TASACION DEL PREDIO RURAL (problema)

(por el sistema de puntos)

Superficie del campo………………………………………1.000 ha.

Puntos de aptitud…………………………………………. a = 60 puntos

Valor unitario (promedio ponderado:………………..Vo….$ 33.290/ha.

Para aptitud media de ao = 40 puntos

V = S · vo · a.

Valor del predio: 1.000 ha · $ 33.290/ha · 60 puntos = $ 49.935.000

40 puntos

Este tipo de informe se acompaña, con la planilla que se agrega en hoja por separado; los datos concretos de las operaciones u ofertas tomadas como antecedentes (nomenclatura catastral; ubicación territorial; superficie; propietario; vendedor; comprador; fecha de venta; importe), los cálculos por los cuales actualiza los montos a la fecha de tasación; y cuanto otros datos haya usado el tasador para llevar al valor final (planos catastrales; fotos aéreas; análisis de suelos; etc.).-

PLANILLA DE APTITUD DE PUNTOS

CARACTERISTICAS PUNTOS VENTAS ANTECEDENTES

% de incidencia 1 2 3 4 5 6 7 8_

1. Altura: Alto 11 6 4 6 6 5 8 6 4

Median. alto 6

Median. bajo 4

Bajo 2

Muy bajo 0

2. Relieve: Llano y parejo 6

Pendiente mediana 3 3 3 6 5 3 6 4 3

Pendiente fuerte 0_____________________________________

3. Espesor 30 cm o más 23

capa de 29 a 20cm 16

arable de 19 a 10 cm 9 8 6 6 5 4 4 10 5

4. Textura Suelto y profundo MB 17

y calidad Median. suelto B 12 12 6 9 3 2 8 12 4

del Median. compacto R 3

suelo Compacto M 0_____________________________________

5. Estanc. Sin 7 6 7 7 2 2 3 6 2

del Poco 2

agua