TEMA1-

COMO VALORAR LA RIQUEZA DE UN ESTADO

Partiendo de la premisa de considerar que, a los Bienes Patrimoniales Con Valor Cultural, no se los puede enajenar y que en la mayoría de los casos no se les puede dar un valor económico, se hace este estudio con el fin de iniciar un aporte en este tema ya que, en varias ocasiones, es preciso poder definir un número por motivos expropiatorios, de seguros, o simplemente para conocimiento del Estado Nacional o Provincial.

Para poder comprender mejor el motivo y la importancia de la Tasación de los Bienes Patrimoniales Culturales se hará una breve referencia a un artículo publicado por el Dr. Camilo Herrera* en julio de 2002 en el I Congreso Internacional de Valoración y Tasación celebrado en Valencia, España, referido a la importancia que tiene la valoración de la cultura, en el desarrollo económico de los pueblos considerándola una parte muy importante de la riqueza de una nación.

Dice C.H. que: “ en los últimos años entran en vigencia otro tipo de mediciones en el mundo académico de la economía, que tienen que ver con las condiciones y capacidades de las personas y las señala como condiciones intangibles, dando lugar a la denominación de capital intangible (C.I.) que explica desde el punto de vista sociológico, un importante aspecto del desarrollo económico de los pueblos, refiriéndose concretamente a la influencia que el Valor Patrimonial Cultural tiene sobre dicho desarrollo. Este C.I. está relacionado directamente con la cultura de los pueblos y representa, las expresiones colectivas de la sociedad y abarca todas las actividades humanas, reflejando las diferencias entre los pueblos. La cultura, es la expresión que da respuesta a las necesidades comunes de los habitantes de un pueblo. La cultura es pues, parte activa y fundamental del desarrollo económico, siendo entonces el C.I. la expresión del sentimiento mismo de los pueblos y su relación es directa con la cultura y su conservación.

El C.I. aumenta en la medida que los pueblos conservan su memoria, siendo en este caso particular de vital importancia todo bien patrimonial cultural que sirva de custodio del pasado, de instructor del presente y de cimiento para el futuro, tal como museos, por lo que contienen, obras de arquitectura, por lo que representan, y construcciones cuya función sea la muestra de actividades culturales, pues como dice Camilo Herrera, “sin cultura no hay desarrollo”, por lo tanto conocer el CAPITAL CULTURAL TANGIBLE E INTANGIBLE es de fundamental importancia para la economía de una nación. Estos dos grandes grupos no deben separarse ya que uno es causal del otro. El CAPITAL CULTURAL TANGIBLE se manifiesta en: la Industria Cultural, el Turismo Cultural, y los Servicios Culturales (destacando algunos como : la industria editorial, la industria fonográfica, el video, la T.V., la radio, el teatro, las artes visuales, la publicidad, la prensa, las artesanías, etc. ).

En cambio el CAPITAL CULTURAL INTANGIBLE se manifiesta en los Valores Comunitarios como los niveles de Confianza, Bienestar y Orgullo Nacional, todos ellos estrechamente ligados a la relación ingreso - bienestar - cultura.

C.H. también hace referencia a los notables avances de las metodologías de valoración de inmuebles de patrimonio cultural y de obras de arte donde se incluyen Variables Intangibles, como adicionales en la determinación del precio, destacando que, todo ello conducirá a la creación de un sistema universal de valoración cultural.”

El objetivo entonces de nuestro trabajo estará referido a la búsqueda de esas variables TANGIBLES E INTANGIBLES que nos ayudarán a valorar un Bien Patrimonial Con Valor Cultural.

*CAMILO HERRERA: es Director del Centro de Estudios Culturales de Colombia y Representante para Colombia del World Value Survey

TEMA2-

VALORES TECNICOS PARA USO CONTABLE

DE BIENES PATRIMONIALES CON VALOR CULTURAL

INTRODUCCIÓN

El objetivo general que persigue el TRIBUNAL de TASACIONES DE LA PROVINCIA DE SAN JUAN es conocer la valuación técnica con fines contables, de los bienes de dominio público y privado, pertenecientes al ESTADO.

Considerando que el patrimonio del Estado, es todo lo que éste posee, haremos la salvedad de que, este análisis, estará referido a los bienes que, además de su valor técnico, tienen importancia cultural, y al resultado final, se lo denominará: “VALOR PATRIMONIAL CULTURAL”, y estará representado por un coeficiente que expresará la importancia histórica, arquitectónica, social-artística y temático-científica, que el inmueble de referencia posee y lo que representa para el estado económico, considerando además que los bienes patrimoniales con valor cultural, por sus características son BIENES ESPECIALIZADOS. Esta situación, los convierte en únicos e irreemplazables en el mercado común.

En general cuando se tasa un bien del Estado con el propósito de dar un “valor técnico para uso contable” se consideran dos tipos de valores según el inmueble que se analiza, estos son:

1-El Valor Neto De Realización : o sea el monto neto si se vendiera en un mercado libre, vigente a la fecha de valuación. Este valor se aplica en los BIENES NO ESPECIALIZADOS.

2-El Valor De Utilización Económica : que es el máximo valor que se le puede asignar a un bien,(también definido como valor instrumental o valor de uso), ya que deriva de la utilidad que cada individuo le otorga a su propiedad, y en función de su costo de reemplazo, que puede diferir totalmente de lo que otro considera, puede llegar a ser un valor muy superior al valor neto de realización o no. A este grupo pertenecen los BIENES ESPECIALIZADOS.

Pero en estos dos grandes grupos no se pueden incluir los bienes que además tienen Valor Patrimonial Cultural, por este motivo se han agregado para estos inmuebles, dos tipos de valores que completarían la clasificación anterior, y que llamaremos:

3- Valor De Reconstrucción: que está referido al tipo de intervención que el Estado debería realizar en un inmueble deteriorado, para su total recuperación, teniendo en cuenta todos sus detalles, inclusive mano de obra artesanal y materiales especiales. Este valor es eminentemente técnico y en general se usa para que el edificio pueda ser asegurado contra incendios, o para reconstruirlo por haber sufrido actos vandálicos, acontecimientos telúricos o simplemente el deterioro por el paso del tiempo y la falta de conservación.

4- Valor Patrimonial Cultural: al que nos referiremos detalladamente con el fin de poder agregar al valor técnico, un nuevo coeficiente al que llamaremos COEFICIENTE CULTURAL que surgirá de un análisis donde se tendrán en cuenta algunas pautas no necesarias para otro tipo de valuación.

TEMA3 -

VALOR TÉCNICO PARA LOS BIENES DEL ESTADO:

Análisis Para Su Obtención

INFORMACION GENERAL

ORGANISMO: se refiere al nombre del organismo del Estado que solicita la tasación.

DEPENDENCIA Ó JURISDICCIÓN: mencionar el nombre de la jurisdicción a la cual pertenece.

RESPONSABLE DE LA INFORMACION: nombre y apellido

TELEFONO: FAX: MAIL:

CODIGO POSTAL:

EL LOTE

DESIGNACION CATASTRAL: Nomenclatura Catastral Nº

PLANO DE MENSURA: Nº

INSCRIPCION DOMINIAL: Nº

SUPERFICIE DEL LOTE: este ítem deberá ser documentado con la correspondiente mensura actualizada.

SITUACIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE: se analiza con el fin de poder regularizar la situación dominial de algunos inmuebles ya que en varias ocasiones se han detectado errores en los títulos.

EMPLAZAMIENTO DEL INMUEBLE Y DESCRIPCION DE LA ZONA:

Se adjuntarán planos para indicar su ubicación y la relación con el entorno,

distancias a centros importantes, accesos desde distintos puntos de la

provincia si fuera necesario. Se detallará la infraestructura, equipamiento y servicios.

VALOR DEL TERRENO: al completar el análisis de todos los ítems, ayudados con el Método Comparativo, y teniendo en cuenta que el terreno, en algunos casos, puede no conservar construcciones relevantes, pero sí un valor histórico destacado, se lo considerará con especial atención, para incrementar o no, su mejor valor de mercado, a raíz del Valor Patrimonial Cultural considerado.

RELACIÓN LOTE – MEJORA

SITUACION FUNCIONAL:

Terminado el análisis del lote y antes de comenzar el análisis de las mejoras

ubicaremos la situación particular del inmueble de acuerdo a una clasificación sugerida por el T.T.N. ya que ésta ayudará a completar el estudio jurídico antes mencionado.

El T.T.N. denominó UNIDAD ECONOMICA al inmueble mas la mejora y consideró ocho situaciones particulares a saber:

CASO1 Un edificio sobre varios terrenos.

CASO2 Varios edificios sobre un terreno.

CASO3 Varios edificios sobre varios terrenos.

CASO4 Un departamento en un edificio que no es del Estado Provincial.

CASO5 Un campo con instalaciones.

CASO6 Edificios sobre Terreno y / o Terrenos ubicados en distintos lugares.

CASO7 Inmuebles en construcción.

CASO8 Incorporación de mejoras al inmueble.

LA MEJORA

NOMBRE DEL INMUEBLE:

UBICACIÓN: domicilio del bien a tasar

DESTINO: referido a la actividad que se desarrolla en el inmueble, objeto del estudio, en el momento de la tasación, (biblioteca, teatro, museo, etc.).

SUPERFICIE CUBIERTA:

se adjuntará la documentación gráfica (planos aprobados) y fotográfica, de todas las mejoras existentes, aún las de escaso valor si las hubiere, ya que las mismas, en algunos casos, pueden hasta restarle valor al inmueble tratado.

AÑO DE CONSTRUCCION:

si no se consiguiera exactamente habrá que hacer una estimación, investigando publicaciones ya sean de tipo literario, periodístico, testimonios orales, etc. ya que este dato es de particular importancia para la tasación.

ESTADO DE CONSERVACIÓN: tratándose de bienes comunes se aplicará la tabla de Ross Heideck. Pero considerando que en este caso se trata de bienes con Valor Cultural el estado de conservación se analizará de acuerdo a lo expuesto en el último punto de este trabajo.

TIPO DE BIEN:

los bienes pueden ser especializados, (se refiere a aquellos bienes que por sus características tienen un mercado muy limitado o inexistente), y los no especializados (para los cuales existe un mercado transparente de bienes comparables).Los bienes con VALOR PATRIMONIAL CULTURAL se considerarán Bienes Especializados.

TIPO DE TASACIÓN:

De acuerdo al punto anterior los Bienes Patrimoniales Con Valor Cultural son Bienes Especializados (ya que no existe mercado para ellos) no obstante, se analizarán ambos valores, (el de realización económica y el de uso) y, se utilizará el que obtenga mayor valor, para luego aplicarle el COEFICIENTE DE VALOR CULTURAL obtenido del análisis realizado para cada caso particular.

En general y de acuerdo a lo destacado en el TEMA 2- al comienzo de este trabajo, al hacer una tasación de los Bienes del Estado podemos considerar cuatro valores según el tipo de bien:

a)Valor de utilización económica (especializado).

b)Valor neto de realización (no especializado)

c)Valor de reconstrucción (especializado o no especializado), según sea el bien tratado Ej. situaciones de catástrofe, actos vandálicos, inclusive deterioro natural, etc.).

d)Valor patrimonial cultural (especializado) que surgirá del mayor valor obtenido entre “a” y “b”,resultado éste que luego se afectará por el Coeficiente Cultural oportunamente calculado.

COEFICIENTE CULTURAL: valores a ponderar para su obtención

VALOR HISTÓRICO

Al iniciar una tasación de este tipo se hará una reseña histórica para la que se tuvieron en cuenta tres items principales a saber: 1) MAGNITUD DEL ACONTECIMIENTO

2) TRASCENDENCIA

3) IMPACTO SOCIAL

Con los que se podrá definir si el inmueble en estudio es único representante de la época o integra un grupo o conjunto de bienes con similares características, si podemos considerarlo testimonio del momento histórico al que se hace referencia, y cual es su trascendencia a nivel local, regional, nacional, e internacional. Esto nos dará la posibilidad de informar valores intangibles, tales como valor histórico- simbólico, significado, trayectoria y proyección e influencia en las distintas comunidades, si resulta ser un testimonio viviente de una evolución, y un cambio a nivel cultural, social y económico).

Este Valor Histórico actúa de modo independiente del objeto mismo ya que todas las alteraciones que se operen sobre él no le hacen perder dicho valor; se trata de un valor netamente intrínseco y endógeno cuya importancia se valora por el hecho en sí mismo.

PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

VALOR ARQUITECTÓNICO:

Para el análisis arquitectónico consideraremos tres items que son:

1) CALIDAD DEL DISEÑO

2) CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

3) CONCEPTO POBLACIONAL

Se investigará la participación de proyectistas, constructores, escultores, pintores y/o artesanos, que por su trayectoria aporten a la obra elementos irrepetibles que ponderen la CALIDAD DEL DISEÑO y que por su sola participación aumenten el valor de la obra.

En cuanto a las CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS se analizarán detalles que muestren sistemas constructivos de la época, el estilo y la situación actual ya que en este aspecto se considerarán las intervenciones que el Estado haya realizado, para conservarlo o construyendo obras nuevas que hayan podido aumentar o disminuir su valor intrínseco. Por último se analizará el CONCEPTO POBLACIONAL que se tiene de la obra desde el punto de vista arquitectónico, su carácter, identidad, jerarquía y registro a nivel local, regional, nacional e internacional.

PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

VALOR SOCIAL - CULTURAL

Dentro de este ítem se analizará: 1)ATRACCIÓN TURÍSTICA

2)CONCEPTO POBLACIONAL

estos conceptos reflejarán la consideración que la población tiene ante el inmueble tratado, el significado que el bien tiene a nivel turístico, el efecto de atracción debido a su uso: internacional, nacional o provincial, el precio que los ciudadanos están dispuestos a pagar por su simple existencia (se hacen encuestas para conocer lo que piensa la gente, que responderá según: nivel cultural, edad, situación económica, distancia al bien a tasar) y otras situaciones que puedan considerarse, ya que deberíamos comprender que un edificio más allá de su apariencia física, da cuenta de todo lo referido a la vida de sus creadores y de quienes lo habitaron, los avances de la época, costumbres, conductas etc., Este valor está referido como vimos en los conceptos de Camilo Herrera al Capital Intangible relacionado directamente con el nivel cultural y económico de la población.

PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

VALOR TEMÁTICO-CIENTÍFICO

1) MAGNITUD DEL DESCUBRIMIENTO

2) EL GRADO DE EXCLUSIVIDAD

3) INTERÉS QUE DESPIERTA

Se considerará que un inmueble tiene valor científico, cuando tratándose de construcciones, éstas tengan uso y destino científico; y tratándose de terrenos, en él se realicen descubrimientos arqueológicos, paleontológicos, o de cualquier otra especie que puedan contribuir de alguna manera al desarrollo de la ciencia en cualquiera de sus ramas.

Su determinación es empírica, dependiendo ello del nivel científico que se desarrolla en el lugar, la MAGNITUD DEL DESCUBRIMIENTO, EL GRADO DE EXCLUSIVIDAD y el INTERÉS QUE DESPIERTA a nivel local, regional, nacional e internacional.

Ejemplos: Valle De La Luna

Estación De Altura El Leoncito

Observatorio Félix Aguilar

Instituto Sismológico Etc.

PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

CÁLCULO DEL COEFICIENTE CULTURAL

En este punto, luego del análisis realizado se podrá determinar si estamos ante la presencia de un bien patrimonial cuyo valor cultural, está referido a su arquitectura, su historia, su actividad artístico-social, su valor temático-científico, la combinación de alguno de ellos, o los cuatro al mismo tiempo, teniendo en cuenta que cada una de estas características le agregará al valor un plus, que quedará reflejado por el COEFICIENTE CULTURAL que surja del análisis realizado.

Este coeficiente puede representar varias veces el valor de utilización, o el valor neto de realización, según sea la influencia que, sobre el valor técnico usado, tengan las ponderaciones realizadas en cada uno de los ítems considerados (arquitectónico, social- cultural, histórico y temático-científico.)

De esta manera se elaboró una planilla (que se adjunta en hoja aparte) y que se completará en base a los datos y consideraciones basadas en los conceptos anteriormente señalados.

Con los valores obtenidos de la planilla se completan la tabla y la fórmula siguiente:

TABLA (continúa en IIª parte de este blog, por su dimensión)

Objetivo: Tasación de Centro Mecanizado Vertical.

Empresa Propietaria: ***** ******** S.A.

Ubicación de la Empresa Propietaria:

La Empresa Propietaria se encuentra emplazada dentro del Parque Industrial de la Ciudad de Tandil, Provincia de Buenos Aires, en la intersección de las rutas Provinciales 226 y ***, a unos 400 km. de la ciudad de Buenos Aires con rumbo al sud y a unos 160 km. de la localidad de Mar del Plata. El mencionado Parque Industrial es una reserva específicamente determinada por el Código de Ordenamiento Territorial de la Municipalidad de Tandil, con suministro de energía eléctrica, gas agua y cloacas, al que se accede por vías pavimentadas de transito rápido de prácticamente todos los puntos geográficos del país. La plata Industrial consta de una nave industrial cubierta, perfectamente adecuada para el alojamiento y funcionamiento de la máquina motivo de esta tasación. Cuenta además con instalaciones varias para el personal, laboratorio de mediciones, oficinas técnicas y administrativas.-

Fecha de Verificación:28 / 05 / 2004

Contacto: Srta. Mariela ******* – Teléfonos 022**-**-****

Características del Bien: Se trata de un CENTRO DE MAQUINADO VERTICAL de alta performance de la línea conocida como “Series xxx” la que se presenta en plaza bajo la marca *********. Particularmente se trata del Modelo xxx 1250.-

La misma opera con tecnología VMCs con escalas digitales, vectores digitales de servomecanismos y carros guía de libre mantenimiento, los que aseguran gran rigidez y baja fricción. Posee reglas estándar en ejes X e Y, con una capacidad de repetibilidad de +/- 1 micrón y un posicionado X Y de +/- 3 micrones.

La fresa de acción vertical esta operada digitalmente y motorizada por una unidad de 25 Hp MTDR el que permite un estado de operación continua de hasta 16 Hp de carga. El torque máximo es disponible desde 0 rpm. Permitiendo el control del maquinado vertical bajo estado de carga a solo 10 rpm. Asegurando la vida útil de las herramientas de corte.

Su tecnología de control está dispuesta por un tablero de comandos digitales con pantalla monitor y telecomandos a distancias para el accionamiento del equipo.

Toda la máquina se encuentra montada sobre una base rígida provista de una capacidad de soporte de orden superior.-

La capacidad de maquinado sobre eje X es de hasta 1270 mm. Sobre eje Y es de hasta 510 mm. Y sobre Z de hasta 560 mm. Teniendo un peso aproximado de unos 4500/5000 kg.-

El equipo posee un sistema planetario para el recambio de la herramienta de corte de selección automatizada, estimándose en unos 6 segundos el tiempo de cambio de cada herramienta.-

El sistema de lubricación y refrigeración de las herramientas de corte está dispuesto por medio de inyectores orientados que producen una niebla densa sobre el campo de operación de la herramienta, hidráulicamente lava la pieza a tratar desplazando la viruta y depositándola en recipientes externos dispuestos al efecto. El líquido refrigerante pasa a través de un sistema de filtrado original del equipo, el que fue ampliado con la anexión de un sistema de bombeo y filtrado externo que optimiza su funcionamiento.-

Todo el equipo se encuentra eléctricamente controlado bajo un tablero de instrumental dispuesto en la parte posterior de la máquina.-

En el momento de la visita, la Empresa se encontraba maquinando tapas de cilindro de motores para la firma Mercedes-Benz.-

Origen del Equipo: El equipo verificado tiene origen de fabricación en la firma CINCINNATI, U.K. BIRMINGHAM ENGLAND, bajo tecnología de Cincinnati OH U.S.A., siendo embarcada con destino a nuestro país desde el puerto de Tilbury U.K. siendo su adquisición realizada en la firma Ferrostaal Argentina S.A.

Nota Aclaratoria: Conforme a lo manifestado por el contacto se procedió al relevamiento de dos máquinas similares a los efectos de ser ofrecidas en garantía a ********* ******, en caso de ser así requerido por éste último.-

Números de Identificación:

Máquina Nº 1:

Cuerpo Principal: GUARDING DT – SYSTEMS DESIGNED AND MANUFACTURED: DW & AA By 181199 MIDLAND SHEETMETAL LTD. Nº 71

Tablero Eléctrico: CINCINNATI MACHINE A UNOVA Company CINCINNATI MACHINE U.K. Limited - BIRMINGHAM ENGLAND SERIAL Nº: 7055 – A00 – RR0071 24v. 3,2 A. 115 v. 3,26 A. 50Hz. 30 Kva. Nº 91203577B

Máquina Nº 2:

Cuerpo Principal:

GUARDING DT – SYSTEMS DESIGNED AND MANUFACTURED: GC & NM By 2111100

MIDLAND SHEETMETAL LTD. Nº 94

Tablero Eléctrico: CINCINNATI MACHINE A UNOVA Company CINCINNATI MACHINE U.K. Limited - BIRMINGHAM ENGLAND SERIAL Nº: 7055 – A00 – KK0093 24v. 3,2 A. 115 v. 3,26 A. 50Hz. 30 Kva. Nº 81203577B

Antigüedad:

El equipo identificado como Nº 1 posee una antigüedad de cuatro años aproximadamente. (Año de compra 2000)

El equipo identificado como Nº 2 posee una antigüedad de tres años aproximadamente. (Año de compra 2001)

Estado de Conservación:

Los equipos de referencia presentan en la actualidad un muy buen estado de conservación y uso, encontrándose a la fecha de la visita en óptimo estado de funcionamiento. Se observa sobre los mismos un buen mantenimiento permanente.

La vida útil de las máquinas evaluadas se estima en unos 10 años a nivel contable, considerándose un valor residual al cabo de dicho plazo del orden del 40% de su valor nominal, bajo condiciones normales de mantenimiento y uso.-

Sin perjuicio de lo dicho se estima para esta valuación una depreciación por antigüedad en términos contables del orden del 10% anual, despreciando el valor residual.

Infraestructura de alimentación y servicios:

Los dos equipos poseen alimentación de los siguientes servicios:

Electricidad

Posee abastecimiento de fuerza motriz por red, en forma embutida hasta el tablero principal de la máquina. Actualmente cuenta con una entrada de energía eléctrica trifásica para uso industrial.

Lubricación

Cuenta con abastecimiento por sistema externo de lubricación por circulación forzada y cuerpo de filtrado adicional al específico del sistema original.

Instalaciones Especiales Incendio

La planta industrial posee instalación contra incendio identificada por puestos de extinguidores distribuidos en toda la planta.-

Acceso

El acceso a la Planta de encuentra controlado desde una central de seguridad a distancia con apertura y comunicación por medio de intercomunicador audible. No posee puesto de control y/o vigilancia en la recepción de acceso.-

Funcionalidad Operativa

Esta planta de procesamiento mecanizado de piezas posee una buena funcionalidad operativa, observándose una ferviente actividad industrial en proceso de expansión y firme crecimiento.-

Situación del mercado zonal

La actividad industrial de la zona y particularmente en el Parque Industrial de la localidad de Tandil se encuentra actualmente en franco desarrollo, con altas posibilidades de crecimiento y en alto grado de expectativas frente a la cotización del dólar/euros que permitan una apertura del mercado externo.

Mercado Asignable

La alta tecnología que caracteriza a los equipos verificados los posiciona en un nivel medio de realización a corto/mediano plazo. Su estado de conservación brinda posibilidades de mejoras de la estimación planteada.

ALUACIÓN:

Equipo ARROW 1250 CINCINNATI Nº 1:

Valor de adquisición (año 2000) FOB: EUR 175.731,37

Equipo ARROW 1250 CINCINNATI Nº 2:

Valor de adquisición (año 2001) FOB: EUR 175.731,37

Flete Total estimado a Puerto Argentino EUR 6.200,00

Flete Total estimado a Planta Industrial EUR 500,00

Gastos de Importación estimados EUR 16.500,00

Valor Total del Bien puesto en Planta: EUR 198.931,37

Valor en Moneda Argentina a cotización 1EUR = $3,33 $ 662.441,46

Depreciación por Amortización Contable: 30% $ 198.732,43

Valorización Contable del Bien a la fecha: $ 463.709,03

VALOR DE REALIZACIÓN A MEDIANO PLAZO $ 500.000,00

VISTAS GENERALES DE LA PLANTA

FOTOGRAFIAS DE LA MAQUINA Nº 1

FOTOGRAFIAS DE LA MAQUINA Nº 1

FOTOGRAFIAS DE LA MAQUINA Nº 2

FOTOGRAFIAS DE LA MAQUINA Nº 2

FOTOGRAFIAS DE LA MAQUINA Nº 2

La presente tasación, pertenece a la firma valuadora CERINCO S.A., y es publicada en su portal web

o SISTEMA DE PUNTOS

La sustancia del mismo recae en el estudio pormenorizado de los distintos bienes inmuebles del sector que ha sido motivo de movilidad inmobiliaria o se ofrezcan en compraventa.-

Factor determinante del análisis es la calidad agropecuaria de cada antecedente, como asimismo la ubicación y funcionalidad de los mismos.-

El método propone, por tanto, la estrecha relación entre el valor real del inmueble obtenido en plaza y su correcta ponderación en lo que hace a calidad agropecuaria.-

Procedimiento operativo:

Los antecedentes de transacciones inmobiliarias obtenidas en el lugar, se ubican en la planilla cuyo modelo se agrega.-

El sistema permite la obtención del valor unitario del predio medio para una zona determinada.-

Los pasos por seguir son los siguientes:

1) Reducción del precio de operación a dinero de contado.

2) Corrección por oferta.

3) Determinación del valor real actual.

4) Calificación agropecuaria.-

A tal fin los antecedentes inmobiliarios inspeccionados se ponderan en función de los siguientes conceptos:

a) Topografía: altura y relieve-

b) Edáficos: espesor de la capa arable, textura y calidad del suelo,

estancamiento del agua, agua de subsuelo, fertilidad del

suelo, etc.

c) Fisiográficos: de la vegetación, receptividad ganadera.

d) Económicos: accesibilidad a las fuentes de consumo.-

Los conceptos enumerados han sido ponderados mediante un análisis estadístico de innumerable cantidad de casos resueltos por computación.-

El peso numérico asignado a cada rubro implica la estrecha relación del mismo con todos los otros y con el guarismo final.

La suma de puntos que pondera cada concepto enunciado representa el puntaje del campo o calificación agropecuaria, según planilla que se agrega.-

5) Aptitud ponderada::

El producto de la superficie del predio antecedente por los puntos de aptitud o calificación agropecuaria da una expresión numérica de su aptitud ponderada.

6) El cociente entre el valor de la propiedad antecedente y la aptitud ponderada conforma un guarismo que tiene a reiterarse en los distintos antecedentes, la mayor reiteración o analogía de las cifras define la calidad y seriedad de los antecedentes seleccionados y el rigor con que fueron calificadas las bondades agropecuarias.-

7) La relación entre la sumatoria de los montos totales de los antecedentes y la sumatoria total de las superficies, define el valor unitario por la aptitud agropecuaria media para la zona en estudio.-

8) La aptitud agropecuaria media de la zona considerada se define como la relación entre las sumatorias de las aptitudes ponderadas y la sumatoria de la superficie de los distintos antecedentes.-

9) La relación entre la sumatoria de los valores totales de los antecedentes y la sumatoria de las aptitudes ponderadas, comparada con esta misma relación para cada antecedente, posibilita un análisis de dispersión, ya que toda cifra que se aleje del cociente, en un porcentaje determinado, facilita su eliminación y la consiguiente autodepuración del procedimiento (límites usuales ± 20% del cociente).-

El valor unitario final así obtenido tiene todo el peso de haber sido logrado con la influencia directa de factores edáficos, topográficos, de la vegetación y demarcado firmes y ciertos.-

Determinación del valor del campo por tasar:

Una vez obtenido el valor unitario (uo) para una aptitud media (ao), se determina, de acuerdo a las características del campo por tasar, su aptitud (a), con los mismos coeficientes de ponderación utilizados para los antecedentes. El valor unitario de la tierra por tasar será dado por

v = vo · a

ao

el que, multiplicado por la superficie del mismo nos arroja su valor total:

V = S · vo · a.

ao

Ejemplo de cálculo: A continuación agrego un ejemplo de valuación de la tierra de un predio agrícola por el sistema de puntos.-

En primer término se agrega la planilla que permite hallar el valor unitario del predio rural; después la tasación del mismo y, finalmente, la planilla con los puntajes básicos según las características de los antecedentes usados y los valores de puntos que correspondieron a cada uno de dichos antecedentes.-

Valor unitario ponderado (promedio ponderado) :

∑ (2) = 50.400.500 = 33.290 $/ha

∑ (1) 1.514

para una aptitud media: ∑ (4) = 60.090 = 40 puntos

∑ (1) 1.514

Valor

Relación (valor promedio del punto) :

Aptitud

+ 20% = 1.006

∑ 2 = 50.400.500 = 839

∑ 4 60.090 - 20% = 699

Nota: Todos los antecedentes –ejemplos- dados se encuentran dentro de tales límites, por consiguiente no se excluye ninguno de ellos.-

TASACION DEL PREDIO RURAL (problema)

(por el sistema de puntos)

Superficie del campo………………………………………1.000 ha.

Puntos de aptitud…………………………………………. a = 60 puntos

Valor unitario (promedio ponderado:………………..Vo….$ 33.290/ha.

Para aptitud media de ao = 40 puntos

V = S · vo · a.

ao

Valor del predio: 1.000 ha · $ 33.290/ha · 60 puntos = $ 49.935.000

40 puntos

Este tipo de informe se acompaña, con la planilla que se agrega en hoja por separado; los datos concretos de las operaciones u ofertas tomadas como antecedentes (nomenclatura catastral; ubicación territorial; superficie; propietario; vendedor; comprador; fecha de venta; importe), los cálculos por los cuales actualiza los montos a la fecha de tasación; y cuanto otros datos haya usado el tasador para llevar al valor final (planos catastrales; fotos aéreas; análisis de suelos; etc.).-

PLANILLA DE APTITUD DE PUNTOS