La Tasación, una "ciencia"

METODO DEL COSTO

Este método permite calcular el costo de reposición bruto o depreciado de edificios y

partes de edificios terminados o en construcción.

1. Costo de reposición bruto (CRB)

Se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está edificado,

calculado en la fecha de la valoración, los gastos necesarios para edificar, en dicha

fecha, un inmueble de sus mismas características.

Entre los gastos necesarios se incluirán los siguientes:

a) Costo de construcción, considerándose como tal, la suma de los costos de

ejecución material de la obra, sus gastos generales, y el beneficio industrial del

constructor. No se incluirán en dicho costo el de los elementos no esenciales de

la edificación que sean fácilmente desmontables.

b) Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción.

c) Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.

d) Gastos de administración del promotor o emprendedor.

Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las

características del inmueble, calculados con los precios existentes a la fecha de la

valoración.

No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier

clase de gastos financieros o de comercialización.

la situación de la obra ejecutada a la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni

mobiliario.

2. Costo de reposición depreciado (CRD).

Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la

edificación.

La depreciación de la edificación se calculará:

a) Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de

depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la

tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la

expectancia de vida, que será estimada por el tasador.

b) La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos y

gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan.

Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las

técnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y gastos

necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares

características, a los efectos de determinar la depreciación física.

La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:

Va= VR – (VR - Vr) · K siendo:

Va: valor actual

VR: valor de reposición o costo de reposición bruto.

Vr: valor residual

K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross-

Heidecke.

A continuación se reproduce la tabla: (por su dimensión no la agrego. Si la necesitás, escribime que te la mando por mail-Miguel)

Primera fila, determina el estado del bien según el siguiente orden:

Primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la vida

útil del bien.

El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K.